(朱先生在《湘問(wèn)·投訴直通車》發(fā)的投訴帖)
華聲在線3月15日訊(記者 李昆勵(lì))近日，郴州朱先生向華聲在線《投訴直通車》《消費(fèi)投訴》欄目投訴，他在郴州美的云熙府購(gòu)買了一套商品房，房屋有諸多問(wèn)題，物業(yè)遲遲未整改到位，卻要求業(yè)主承擔(dān)整改期間物業(yè)費(fèi)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整改期間物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)一事備受爭(zhēng)議。2022年5月，湖南修訂出臺(tái)了《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確規(guī)定買受人在查驗(yàn)收房時(shí)存在不符合法律法規(guī)或者購(gòu)房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。但在實(shí)操過(guò)程中，哪些房屋質(zhì)量問(wèn)題可以要求開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，仍缺乏相應(yīng)的界定標(biāo)準(zhǔn)。
【資料圖】
投訴：房屋問(wèn)題多、整改慢 物業(yè)費(fèi)卻要照交不誤?
2019年，朱先生購(gòu)買了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，開發(fā)商湖南中寧置業(yè)有限公司向業(yè)主下達(dá)了收房通知書。
朱先生前往驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在“客廳窗簾盒位置開裂、房間內(nèi)電路開關(guān)失效、多處油漆破損、墻壁開裂、門檻下沉”等問(wèn)題，他現(xiàn)場(chǎng)向開發(fā)商維保中心提交了整改報(bào)修單。
(房屋部分需整改問(wèn)題清單。圖片由當(dāng)事人提供)
“然而直到今年2月份，5個(gè)月過(guò)去了，屋內(nèi)部分開關(guān)及浴室玻璃門仍沒(méi)安裝到位，整改還沒(méi)搞完!”因?yàn)橹比胱。煜壬鸁o(wú)奈決定先收房。
在辦理手續(xù)時(shí)，朱先生發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)的收取時(shí)間是從2022年10月1日即開發(fā)商下達(dá)可收房通知書后開始算起，“理由是，下發(fā)通知書即視同達(dá)到了收房標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)已產(chǎn)生了相應(yīng)服務(wù)成本。”
“整改進(jìn)度慢、效果不盡人意是導(dǎo)致我延遲收房的主因，這期間產(chǎn)生的費(fèi)用怎么由我承擔(dān)呢?”因達(dá)成不了共識(shí)，朱先生再次拒絕收房。
(朱先生與物業(yè)、開發(fā)商溝通截圖。圖片由當(dāng)事人提供)
爭(zhēng)議：開發(fā)商既是“運(yùn)動(dòng)員” 又做“裁判員”?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朱先生的情況并非個(gè)案。
長(zhǎng)沙符先生向記者反映，2021年2月他在長(zhǎng)沙梅溪悅章購(gòu)買了一套商品房，因樓棟墻體垂直度問(wèn)題達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)，整棟樓延遲收房89天。業(yè)主們要求由開發(fā)商承擔(dān)整改期間的物業(yè)費(fèi)，但目前沒(méi)有收到開發(fā)商的明確答復(fù)。
長(zhǎng)沙葉女士則告訴記者，她購(gòu)買的房屋存在天花板開裂、衛(wèi)生間大面積空鼓等諸多問(wèn)題，自開發(fā)商下達(dá)收房通知書已經(jīng)過(guò)了3個(gè)月，房屋整改遲遲未完成，“我每周都在催，但進(jìn)度還是很慢，開發(fā)商也說(shuō)他們?nèi)耸植粔颉！比~女士同樣認(rèn)為，她不應(yīng)該承擔(dān)整改期間的物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)則認(rèn)為，需要整改的都是些小問(wèn)題，不影響交付使用，業(yè)主理應(yīng)繳納期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。
采訪中，有業(yè)主認(rèn)為，目前市場(chǎng)上交付的新房大部分是精裝房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影響業(yè)主正常使用。“我總不能等買好家具入住了，再來(lái)維修基礎(chǔ)工程，再撬瓷磚、澆筑天花板吧?”葉女士認(rèn)為，在物業(yè)費(fèi)的核定上，應(yīng)“因地制宜”。
對(duì)此，地產(chǎn)公司看法不一。長(zhǎng)沙一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，房屋通過(guò)政府主管部門的竣工驗(yàn)收，才能下達(dá)收房通知書，“通過(guò)竣工驗(yàn)收就意味著房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，整體交付時(shí)，物業(yè)也開始在公共區(qū)域投入人力、物力管理，物業(yè)公司要求從集中交付時(shí)開始繳納物業(yè)費(fèi)，這是合情合理的。”
記者了解到，2022年5月7日，湖南省發(fā)改委、省住建廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了重新修訂的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，第十五條(三)規(guī)定，買受人在查驗(yàn)收房時(shí)存在不符合法律法規(guī)或者購(gòu)房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
然而關(guān)于“購(gòu)房合同約定的質(zhì)量要求”，消費(fèi)者頗有不滿。
“購(gòu)房合同中往往約定了物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間，卻缺少對(duì)房屋質(zhì)量的詳細(xì)約定，尤其現(xiàn)在大部分都是精裝房，難免有很多問(wèn)題。”符先生對(duì)此提出了異議，“購(gòu)房合同都是開發(fā)商的格式版本，消費(fèi)者只有簽或不簽的權(quán)力，怎么維權(quán)?”
“根據(jù)開發(fā)商提供的合同來(lái)，開發(fā)商即是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)本來(lái)就不公平。”葉女士說(shuō)道。
回應(yīng)：整改期間的物業(yè)費(fèi)由整改方承擔(dān)
房屋整改期間的物業(yè)費(fèi)到底該由誰(shuí)承擔(dān)呢?什么樣的質(zhì)量問(wèn)題，不符合法律法規(guī)或者購(gòu)房合同約定的質(zhì)量要求?
郴州北湖區(qū)郴江街道辦事處建議朱先生以書面形式將情況和問(wèn)題告知開發(fā)商和相關(guān)政府部門，由政府有關(guān)行政主管部門進(jìn)行責(zé)任劃分，再根據(jù)責(zé)任劃分承擔(dān)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。
記者通過(guò)長(zhǎng)沙市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線進(jìn)行了詢問(wèn)，得到的回復(fù)是：房屋因質(zhì)量問(wèn)題需進(jìn)行整改，整改期間的物業(yè)費(fèi)由整改方承擔(dān)。
至于開發(fā)商提出的“只是小瑕疵，不是大問(wèn)題”的說(shuō)法，12345認(rèn)為：“小瑕疵，也是質(zhì)量問(wèn)題。”
北京中倫文德(長(zhǎng)沙)律師事務(wù)所律師孫彥指出，交房時(shí)沒(méi)有達(dá)到合同約定的交房條件或已經(jīng)與開發(fā)商達(dá)成了延期交房的協(xié)議，房屋交付前，房屋質(zhì)量整改期間所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
關(guān)于“房屋質(zhì)量問(wèn)題”判斷標(biāo)準(zhǔn)，孫彥告訴記者，房屋的質(zhì)量問(wèn)題分為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題和其他質(zhì)量問(wèn)題三種。對(duì)于不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可在保修期內(nèi)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，請(qǐng)求開發(fā)商維修。因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
對(duì)于網(wǎng)友針對(duì)“合同約定質(zhì)量問(wèn)題”的質(zhì)疑，記者向長(zhǎng)沙市住建局進(jìn)行了咨詢，截至發(fā)稿前，暫未收到相關(guān)反饋，本欄目將持續(xù)關(guān)注。
（一審：李昆勵(lì) 二審：盧小偉 三審：謝峰）
