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中金發布研究報告稱，維持綠城管理控股(09979)“跑贏行業”評級，預計2023/24年凈利潤將增長至9.5和11.8億元，目標價上調9%至9.5港元，對應23%上行空間，主要考慮到房地產市場復蘇態勢較為明確、公司持續拓展項目提升其未來業績增長確定。根據綠城管理官網，公司近期與深圳本土開發商勤誠達集團(深耕大灣區城市更新領域)以及深圳前海潤禾投資簽署戰略合作協議。中金主要觀點如下：商業模式迭代升級持續推進。根據協議內容，此次三方合作將全面承接勤誠達房地產業務的經營管理;公司通過經營管理能力、品牌力來賦能勤誠達項目的開發與運營，前海潤禾則為勤誠達集團提供資金支持。該行認為本次協議落地進一步體現了公司業務模式的持續升級：一方面通過金融端協同，依托自身管理能力、信用資質及品牌力為委托方、項目尋找匹配的金融機構與資金支持，另一方面合作形式由單體項目的委托變為多個項目(勤誠達集團儲備多個)的批量合作，亦打開了公司在資方代建的業務入口。組織架構進一步優化以適應業務規模的快速擴張。公司近年來管理規模實現快速擴張，截至2022年末公司在建項目數量約400個，對應在建面積4,720萬平米;2023年1-3月公司商品房銷售金額同比增長14%至122億元。考慮到代建業務的非標性，公司在建項目進一步擴張后需要更多的二級節點對項目進行管理。在組織架構層面，目前公司已開始實行城市公司、項目群制度等試點，便于公司統籌當地資源、縮小管理半徑，進一步貼近市場并觸達客戶需求;執行層面，公司管理層亦逐步把部分權利下放至區域、城市公司等，通過決策權前置的方式來提升業務拓展的效率。公司對中期維度的市場空間保持積極態度。在年度業績會及業績后非交易路演中，管理層預計中期維度房地產市場規模有望保持在10億平米量級，其中代建業務的滲透率或能觸及30%左右。公司認為依托先發優勢及品牌影響力，其市占率有望維持在20%左右，因此市場規模有機會達到約6000萬平米，和當前相比還有較大提升空間(vs.2022年新拓項目合約面積2820萬平米，交付面積約1200萬平米，在建面積4720萬平米)。