華聲在線全媒體記者 楊潔規(guī)

(資料圖)

“我們著手準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)4年了，一直沒(méi)成功。”8月29日，株洲市大漢希爾頓國(guó)際小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組陽(yáng)先生感嘆道。2019年開(kāi)始，陽(yáng)先生和幾名業(yè)主申請(qǐng)成立小區(qū)業(yè)委會(huì)，然而，歷經(jīng)4年至今“難產(chǎn)”，開(kāi)發(fā)商成“攔路虎”。

（株洲大漢希爾頓國(guó)際小區(qū)。楊潔規(guī)攝）

連日來(lái)，三湘都市報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

業(yè)主：4年內(nèi)3次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)未果

株洲大漢希爾頓國(guó)際小區(qū)是當(dāng)?shù)爻侵行淖畲蟪鞘芯C合體項(xiàng)目，總建筑面積26萬(wàn)平方米，有商業(yè)、寫(xiě)字樓，也有酒店和公寓。

在陽(yáng)先生眼中，自2014年交房以來(lái)，因小區(qū)物業(yè)的管理問(wèn)題，部分業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾由來(lái)已久，“餐飲油煙、噪聲大、衛(wèi)生狀況差，一直得不到解決。”

2019年，陽(yáng)先生和其他幾名業(yè)主申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)，“啟動(dòng)之初，大家滿心歡喜，覺(jué)得很快就會(huì)有了自治組織，監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)。然而，實(shí)踐證明，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。”

在2019年、2021年以及今年4月，小區(qū)業(yè)主聯(lián)名向所在的蘆淞區(qū)建設(shè)街道辦事處和沿河社區(qū)申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)。然而，3次申請(qǐng)都是走到籌備組階段，最終不了了之。

陽(yáng)先生告訴記者，業(yè)委會(huì)3次都未能成立的最關(guān)鍵原因在于“專有部分面積未達(dá)要求”，開(kāi)發(fā)商以其產(chǎn)權(quán)面積占比超50%，不同意成立業(yè)委會(huì)，“但根據(jù)我們調(diào)取的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)面積沒(méi)有達(dá)到50%。”

（開(kāi)發(fā)商的回復(fù)函。楊潔規(guī)攝）

物業(yè)：自持產(chǎn)權(quán)超50%，暫不支持成立業(yè)委會(huì)

對(duì)于業(yè)主申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)如何看待？

株洲大漢希爾頓國(guó)際小區(qū)的物業(yè)方湖南大漢物業(yè)管理有限公司株洲分公司經(jīng)理劉鴿，向記者出示了一份回復(fù)函。

今年6月，開(kāi)發(fā)商株洲大漢實(shí)業(yè)有限公司對(duì)籌備組作出回復(fù)：公司持有小區(qū)50%以上產(chǎn)權(quán)（含商業(yè)、酒店等），為穩(wěn)定營(yíng)商環(huán)境、保障廣大業(yè)主及投資者利益，為保證小區(qū)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展，我司暫不支持成立業(yè)委會(huì)，建議待條件成熟時(shí)再組建。

劉鴿還提供了一份《公證書(shū)》，以證明開(kāi)發(fā)商確實(shí)持有小區(qū)50%以上產(chǎn)權(quán)。

劉鴿表示，商業(yè)綜合體的公共收益不少，有停車(chē)場(chǎng)收入、公共場(chǎng)地出租收入等，收益多了，操作的空間就大了，少數(shù)業(yè)主想成立業(yè)委會(huì)就是盯上了公共收益這塊“肥肉”。同時(shí)，當(dāng)?shù)赜猩虡I(yè)綜合體由業(yè)委會(huì)成員參與運(yùn)營(yíng)后導(dǎo)致內(nèi)耗嚴(yán)重，“還是要由專業(yè)人員來(lái)運(yùn)營(yíng)。”

社區(qū)：專有面積不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致多次“難產(chǎn)”

記者在采訪中了解到，8月17日，建設(shè)街道和沿河社區(qū)也向小區(qū)業(yè)主作出回復(fù)，其中指出了部分業(yè)主在籌備過(guò)程中存在的問(wèn)題及相關(guān)法律依據(jù)。

“法律政策上不同意，開(kāi)發(fā)商不投票，業(yè)委會(huì)就難成立。”沿河社區(qū)主任劉育表示，選舉業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。“成立業(yè)委會(huì)需要依法依規(guī)，主要是專有面積這個(gè)條件達(dá)不到。”劉育說(shuō)。

據(jù)悉，街道、社區(qū)也有考慮將商業(yè)、住宅部分分開(kāi)成立業(yè)委會(huì)，因相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)存在共用的情況，該計(jì)劃最終落空。

為了緩解物業(yè)和部分業(yè)主的矛盾，社區(qū)已制定《小區(qū)物業(yè)服務(wù)問(wèn)題整改清單》，要求物業(yè)公司對(duì)停車(chē)、衛(wèi)生、噪聲等問(wèn)題作出改正。

現(xiàn)狀：僅少數(shù)商業(yè)綜合體成立業(yè)委會(huì)

8月29日，三湘都市報(bào)記者就此咨詢株洲市蘆淞區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心。

中心工作人員表示，商業(yè)綜合體成立業(yè)委會(huì)的步驟流程和住宅是一樣的，但總的情況看，僅少數(shù)商業(yè)綜合體成立業(yè)委會(huì)。

申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)是小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，但也要考慮到籌備工作多次終止的現(xiàn)實(shí)情況。“難產(chǎn)”原因主要有兩個(gè)：有些商業(yè)綜合體業(yè)主眾多，但大部分商業(yè)的業(yè)主都是投資為主，所以關(guān)心程度并不高；另一種，像大漢希爾頓國(guó)際小區(qū)，如果大業(yè)主不想成立業(yè)委會(huì)，則容易出現(xiàn)達(dá)不到開(kāi)啟投票表決的“門(mén)檻”。

“一般來(lái)說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)最大的目的是想換物業(yè)，而商業(yè)綜合體的物業(yè)往往和大業(yè)主是‘一家’的，大業(yè)主肯定不愿意‘自家’物業(yè)被換掉。”一位資深物業(yè)經(jīng)理人接受記者采訪時(shí)表示，如何讓大業(yè)主和少部分業(yè)主實(shí)現(xiàn)雙贏，希望相關(guān)部門(mén)能解出這道題。