近日，因為上交所在公司債券2020年年度報告披露工作中正式引入了直通車制度等多種因素，上交所在官網上披露一組數據，涉及公司債券發行人營業收入、債務結構、經營性現金流等多方面的數據。

最值得注意的是，上交所重點披露的一組數據顯示，2020年受寬松融資環境影響，發行人籌資活動現金凈流入6.53萬億元，同比上升53.30%，其中城市建設類企業籌資活動顯著改善，較上年上升37.13%。

事實上，2020年為應對疫情沖擊，央行加大了逆周期調節力度，三次降低存款準備金率，釋放了1.75萬億元長期資金。

價格上，央行還多次下調政策利率，引導市場利率下調，尤其是下調了超額準備金利率。

因此，即便國內沒有采取類似美國無限QE的策略，亦能讓國內債券發行人更容易在市場中找到錢。

但于房地產行業而言，待遇卻是天差地別。

紅線

上交所披露的數據中，房地產是被重點提及的行業。

除了平均收入較上年上升11.95%、杠桿水平與去年相當，資產負債率平均約75%之外，有關融資的一組數據引人關注：受“三道紅線”等行業政策影響，籌資活動顯著收縮，籌資活動現金流較上年大幅下滑94.43%。

94.43%，幾乎相當于房地產企業已經失去了籌資渠道而來的現金流作為增量資金來源。

據觀點地產新媒體了解，在A股典型上市房地產企業中，如“招保萬金”，在2020年籌資活動產生的現金流量凈額僅金地一家為正流入，達117.22億元，其他萬科流出325.04億元、保利流出18.78億元、招商流出78.94億元。

實際上，2020年對房地產行業而言，以年中為界，可謂冰火兩重天。

有報告指出，一季度因疫情影響，以定金、預收款為代表的其他資金渠道占比下滑，房企通過提升國內貸款、自籌資金融資規模及占比來彌補資金缺口。

疊加資金寬松的環境，讓房地產行業整體融資水平有所提升。

據華泰證券統計重點觀察企業數據顯示，2020年上半年，整體房企籌資活動現金流凈額1954億元，同比增加118%;龍頭、中型、小型房企籌資凈額分別為631億、1037億、287億元，同比增加113%、110%、165%。

數據足見上半年資金對房地產行業的寬容，但隨著2020年三季度“三道紅線”政策試點等等，中央及地方針對房地產調控政策的升級，為房地產融資來了個急剎車。

融資上的急剎車也并非沒有好處，相比于2019年末，不少房企在2020年末實現了降檔。

據華泰證劵報告，有12家房企實現新增1項達標指標。其中，中國金茂、佳源集團、世茂房地產、越秀地產、龍光集團轉為綠檔，榮盛發展、中梁控股、陽光城、雅居樂、金科集團由橙檔轉為黃檔，中南置地、首開股份由紅檔轉入橙檔。

更有如融創中國、新力地產、融信集團、佳兆業、融僑集團等實現新增兩項達標;金輝集團新增3項達標指標，由紅檔轉為綠檔等。

降檔

“三道紅線”出臺，改寫了房地產行業的發展規則。

萬科稱該制度影響并不亞于當年的土地招拍掛制度，依靠高杠桿、高負債、高庫存實現高增長的模式難以為繼。

招商蛇口董秘劉寧在接受觀點地產新媒體采訪時亦表示“三道紅線”政策真正影響的是銷售及拿地，拿地需動用自有資金，銷售及回款又約束未來的拿地規模。

背后隱藏的是融資邏輯改變。

即過去幾年，銷售規模或者行業排名對房企融資有重大影響，這也是過去一段時間房企唯規模論的主要原因。但隨著融資政策變化，行業排名不再是唯一，存在財務杠桿過高、資金存在違約、財務報表有“注水”嫌疑的房企，將持續面對融資環境的惡化。

從2020年7月開始，房地產工作座談會表示要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場;到2020年8月住建部、央行增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，對重點房地產企業進行資金監測和融資管理。

再到2020年9月銀保監會表示將繼續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信等查處力度;以及小額貸款公司貸款不得用于房地產市場違規融資等。

直至2020年10月，銀保監會要求繼續嚴控房地產信托規模，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道;12月對銀行業金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比作出規定等。

房地產行業融資監管越來越嚴、條款亦越來越多，房企債權類融資如傳統項目融資(并購貸、開發貸、土地前融)、短期過橋(信用貸款)、承債式資產包、限制性資產打包出售(被監管資金、應收款)、產業地產未來收益權質押、境外融資(美元債、境外銀團融資)、公開市場標準化融資(信用債、可轉債)基本被納入監管。

嚴格的監管，讓房地產企業不得不將發展依賴于經營杠桿。甚至為了能讓“三道紅線”指標達標，紛紛采取分拆上市、增發、引入戰投等股權類融資，從而實現負債下降目的。

現在，上交所披露的房地產企業籌資活動現金流較上年大幅下滑94.43%，亦能看出房企面臨的“紅線”挑戰。