三湘都市報·華聲在線3月13日訊（全媒體記者 楊昱）永州李先生在寧遠縣世紀匯·璽園小區(qū)買了一套商品房，房還沒收，就與另外45名業(yè)主一起抱團起訴開發(fā)商，只因開發(fā)商在住建部門報備的房屋是精裝房，而與業(yè)主簽的卻是毛坯房（詳見本報2月21日A06版）。日前，寧遠縣人民法院作出一審判決，駁回了業(yè)主方要求開發(fā)商返還不當?shù)美钠鹪V。

2019年3月13日，寧遠縣東方創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，向?qū)庍h縣住建局申請涉案B2棟商品房預(yù)售許可證時，備案類型為“精裝修住宅”，申報精裝修備案均價為5980元/平方米。購買了B2棟的業(yè)主則認為，開發(fā)商向其收取的單價高于4980元的部分購房款屬不當?shù)美?，?yīng)當返還其取得的不當利益。

合同約定價款超過政府備案價部分，是否為不當?shù)美?？法院認為，認定不當?shù)美?，需?gòu)成四個要素，即一方獲得利益；他方受到損失；獲得利益與受到損失之間有直接因果關(guān)系；獲得利益沒有法律上的根據(jù)。其中，一方獲得利益沒有合法的原因和根據(jù)。所謂合法的原因，包括法律上和合同上的因素，根據(jù)法律和合同約定取得財產(chǎn)，不屬于不當?shù)美畟那樾?。不當?shù)美畟鶝]有法律上的根據(jù)有兩種情況，一種是獲得利益一方從開始就沒有法律根據(jù)，不受法律保護，另一種是獲得利益一方開始有法律根據(jù)，而后來符合法律根據(jù)的原因消失了，那么獲得利益就變成沒有法律根據(jù)。

本案中，原、被告在合同中約定涉案房屋為毛坯房，被告向?qū)庍h縣住建局申請涉案B2棟商品房預(yù)售許可證時備案為精裝修住宅，申報精裝修備案均價為5980元/平方米，但原告業(yè)主與被告簽訂的購房合同約定不是精裝修房屋，雙方也無補充協(xié)議約定雙方買賣的為精裝修房屋，被告也未作出承諾為精裝修房屋。從民事法律角度而言，房屋買賣合同約定的價款體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思，對雙方當事人具有約束力。

商品房與一般消費品的屬性不同，商品房因為坐落、面積、朝向、樓層、房型等的不同而有價格的差異。商品房買賣屬于市場行為，開發(fā)商有權(quán)自主決定商品房的銷售價格?，F(xiàn)無法律法規(guī)明確規(guī)定，商品房的售價必須采取政府定價，價格備案制度屬于政府管理行為，商品房銷售中的“備案價”系政府近年來為了遏制部分城市房價過快上漲而采取的行政性宏觀調(diào)控手段。

故原告業(yè)主以超過備案價屬于不當?shù)美麨橛烧埱蠓颠€多付部分，于法無據(jù)，法院不予支持。

因不服一審判決，仍有45名業(yè)主提起了上訴。